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深圳,被“熔斷”的房價

2018-11-28 17:35:30   來源:投資家網專欄  作者:蜜財經 

摘要:熔斷,是股市中常用的一個詞。意思是當股價上下波動到一定的數值后,比如5%或者7%,為了避免停盤風險,會自動暫停交易。

熔斷,是股市中常用的一個詞。意思是當股價上下波動到一定的數值后,比如5%或者7%,為了避免停盤風險,會自動暫停交易。


這種方式曾在2016年1月1日實施,僅存活了7天,也是股市最短命的政策,成為笑談。


不過樓市的熔斷機制,你聽過嗎?



調控年年有,今年特別多。


今年是一個調控豐收年,全國各地喜提各種奇葩調控。最近深圳的一個調控政策,引發了不少人的目光,很有深意。


11月23日,深圳出臺《深圳市房地產市場監督辦法(修訂草案征求意見稿)》中的第十三條,原文如下:


第十三條 房地產開發企業銷售商品房之前,應當合理確定銷售價格,由主管部門對外公布,并通過數據共享報市場監管部門備案。


房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格,明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格并且調整幅度超出備案價格15%的,應當在調整價格前辦理備案變更。


簡單說,就是15%上下浮動的房價,需要提前通知備案。


這個政策發出的信號讓人琢磨不透,15%的上下浮動有2個可能性。


第一,開發商可以在15%的區間進行調整并不會觸碰到紅線。


第二,超過15%,雖然可以申請,但這能不能通過,就不一定了,如果開發商有相關的智囊團隊,那應該不會傻到去申請。


這不只是指導價,也是領導價。


調控作為我國特色且行之有效的機制,屢次為樓市帶來“健康”運行的發展勢頭。深圳的這個調控政策的背后是什么?


我們拋開情緒,理智的分析下。調控政策通常對于樓市只有兩個目的,防止漲價和防止跌價,這次是為什么?



對于深圳來說,漲價這種可能并非不存在,但一定是有突發的利好或多年的價值洼地才可能實現。


比如去年的重慶漲價,比如前年的燕郊漲價等,一定要有很多的大前提。


而深圳市作為一個成熟發展并在近兩年漲勢喜人的房價面前,已經是透支了短期內的上漲空間,漲價的土壤并不存在。


即便價格上下有浮動,也只是在某些具有學區或其他屬性的優質樓盤之間會有浮動,整體大的盤面上已經沒有上漲的動力。


所以可以確定,這個政策并不是要房價上漲。


是不是防止下跌?我們要深入看一些數據,才能更清楚,透過表象看本質。


地產界的金九銀十是全年的一個高潮,房價的走勢在這個階段一般都會到達頂點。但今年,深圳并沒有。


10月份,深圳的新建商品房成交房價數據出臺,每平米成交價5.4萬,環比下降0.02%。從下降比例來看,這并不多,何至于出臺這樣一個政策?


別急,接著看成交套數的數據。


新房


9月新建商品房成交套數2248套,環比下降39%。


10月新建商品房成交套數1835套,環比下降18.3%。


二手房


9月二手房住宅成交套數4952套,環比下降31.3%。


10月二手房住宅成交套數3787套,環比下降23.55。


(以上數據來源深圳中原地產研究中心)


成交量,創下了20個月以來最低值。


深圳的購房客群大部分處于觀望狀態,即便二手房出現筍盤,也不像之前沖動下手。除了剛需還在挑挑選選之外,市場陷入下行周期。


直接原因,是深圳的731政策。


7月31日,深圳出臺房地產調控政策,主要包括五個方面:


第一,商品住房對企業禁售;


第二,增量用地的新商住公寓禁止買賣市場流通,存量商住公寓限售五年;


第三,新購入商品住宅限售3年;


第四,離婚2年內無法提供非“假離婚真買房”證明,再購買則算“二套”;


第五,加強市場整頓。


投資客離場,炒房團套牢,剛需猶豫觀望。


成交量的持續下降,這意味著深圳的房價或難以支撐目前的穩定。


時間即將到年關,開發商面臨還債和年終業績沖刺的壓力,會不會采取大幅降價來回款的動作,不難想象。


一旦有開發商大幅降價新建商品房,則有可能引發新房和二手房業主的拋售潮,這樣的事,不敢想象!


所以,15%的熔斷機制,正是當下穩定買賣雙方預期的一個藥方,至于是猛藥還是春藥,看吧。



熔斷機制并不是第一次見,2016年的東莞15%,蘇州6%-12%,南京8%-12%,今年的寧德6%漲停機制,都是采取類似的方式。


不同的是,這次是深圳,所以才會引發人關注。


以上幾個城市的樓市走勢曲線,在推出漲停和跌停政策后,目前房價走勢穩定。


可以推測一下,深圳此次出臺15%的政策是經過調研后認為可行才推出,并非盲目試錯,并且正式執行的可能性很大。


深圳代表的是一線城市,無論哪種調控政策,都有可能被視為政治正確的風向,其他地方會有選擇的學習和模仿。


如果深圳的政策通過執行,那代表整個國內樓市的預期會發生變化。


就目前的國內樓市來看,房地產是經濟的壓艙石,這個階段不管房價是漲還是跌,都會引起不可控的穩定風險,所以接下來的房價走勢也會有跡可循。


同樣,在房住不炒的大前提下,深圳也變相給了剛需的上車指南,那就是哪里的房價跌超了10%-15%,就可以考慮酌情入手了。



房事無小事,越調控越漲的怪圈讓人們不再相信房價會跌,市場給的教訓足夠大也足夠痛。


調控深水區,觸及到的利益越來越多。開發商和剛需的、地方與開發商的、投資客和炒房團的??瓷先ビ袟l不紊的調控,水面下或許是暗流涌動。


但是普通的購房客是矛盾的。


這個階段到底要不要買房?買哪里的房?買了不會被套???不買萬一又要漲了怎么辦?專家這么多,聽時寒冰還是任大炮?多還是空?房價進入下半場還是剛拉開大幕?


無數人在心底吶喊:到底房價還TM漲不漲了?!


給個痛快的,答案是我也不知道,不同地區房價走勢和區域價值不同,誰能給全國房價一個蓋棺定論?時寒冰不能,謝國忠不能,任大炮也不能。


不過作為一個地產老炮兒,可以對剛需和投資客以及炒房團各送上一句話,字字真心。


剛需,在能力范圍內,就近能買哪里買哪里,畢竟買的是個家。


投資客,首選核心城市的城市核心。


炒房團,該哪玩哪玩去。



年齡越大越覺得,讀書是個好事。


讀書雖然不能給我答案,但可以讓學會思考,也可以讓我不用出門,不用穿越,縱覽古往今來上下五千年的事。也讓我知道太陽底下沒有新鮮事。


比如互聯網上著名的話癆癌晚期的作者說過一段話:


凡是總須研究,才會明白。我翻開歷史一看,這歷史沒有年代,歪歪斜斜的每頁都寫著“仁義道德”幾個字,我橫豎睡不著,仔細看了半夜,才從字縫里看出字來,滿本都寫著兩個字“韭菜”。


---魯迅:對,我說過


什么房價漲跌,想那么多干嘛,洗洗睡吧。


【本文為投資家網原創文章,轉載或內容合作請聯系投資家網,違規轉載,法律必究?!?/span>

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